（深圳摇号规则大变天！10年内无房才算真刚需！社保巨子优势不再……）

　　今天，罗湖双盘——缙山府、笋岗中心万象华府终于出销售方案了！

　　2月10日除夕节前一日，这两个罗湖盘双双拿到了预售证，不过直到3月2日才官宣了销售方案。时隔半个月，果然是憋出了一个大招！

　　最亮眼的是：深圳又诞生了全新摇号规则！

　　图片截取自：缙山府

　　这一次，深圳参考了上海的“记分制”摇号规则，但又和上海有所不同。深圳不再只按社保多少的单一规则了，“社保巨子”要和打新说再见了。

　　最突出的一点是把无房分为三种：

　　第一种：10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房，积40分；

　　第二种：2-10年内（含2年）在深有住房转让记录，现下无住房，积20分；

　　第三种：2年内在深有住房转让记录，现名下无住房，积10分。

　　注意，这里用的是“转让”，也就是说，无论你是买卖，还是赠与，都符合这条规则。

　　不用说，“伪刚需”被挤出，这条精细化积分规则打压了三类人，：

　　第一类，俗称“社保巨子”。

　　那些原本在深圳有房，但一听说有新房可打，就把名下房产转让给子女的深圳老人们，拼社保时长的路子行不通了！

　　第二类，卖房打新。

　　而那些原本在深圳就有一套房，想卖房打新赚“剪刀差”的人，也大受打击！

　　报哥之前也经常说，这个法子原本不可行：一方面，打新拼运气，不一定百分百中奖；另一方面深圳房票趋紧，卖了就很难再买回来。

　　第三类，二套买家。

　　那些原本在深圳有房，想再买一套的人，政策从始至终都是绝对不利好的。

　　这个阶段的打新规则，是不是真利好真刚需了呢？

　　在打新规则画风突变的下一秒，报哥就把这个消息支会了各大粉丝群。看了一圈，大家态度普遍向好。

　　图片截取自：深圳楼市情报粉丝群

　　当然了，也有一些网友是相当清醒，这次新规只是一个摇号规则，并不是最终的选房顺序。按照1:3的房源比例入围，拼的还是那33.33%的运气。

　　图片截取自：深圳楼市情报粉丝群

　　此外，报哥还看到了两种疑问/质疑：

　　第一，如果房子在婚前就不在一方名下，离婚之后能算无房吗？算不算有转让记录呢？

　　报哥查了一下《销售公示》，有关于“现下名下无住房”的解答，详情如下：

　　“现名下无住房”官方定义

　　图片截取自：华润置地深圳

　　简单来说，算不算“现下名下无住房”还是要按三年倒推。就算你十几年内名下无房无转让，但离异的另一方恰好有一套房，那么你在离异三年内还不能算是一个“无房人士”。

　　第二，这一次的摇号规则，对于家庭是有倾斜的：

　　夫妻可加分：

　　·双方均为深户加10分

　　·一方为深户加5分

　　·双方均为非深户加2分

　　有未成年子女加2分

　　夫妻无论是不是深户，都有分可加。是不是有点歧视单身狗、歧视丁克or鼓励婚姻、鼓励生育之嫌呢？有粉丝是提出了这样的质疑。

　　深圳的房子并不多，深圳人却“来了就是”，供需不平衡是根本矛盾，以房价决定分配的后果可想而知，高房价会挤出真刚需，房地产沦为资本游戏。

　　但如何公平分配，何谓公平分配，却是见仁见智，众口难调。

　　抛开金钱定胜负的玩法，在7·15“深八条”之后，深圳就对商品房分配进行了多次升级：

　　第一版：华强城积分摇号

　　8月开盘的华强城，因为是现房+地铁盘+一二手房价倒挂，成就了它的网红盘地位。

　　而这个刚需都想买到的盘，更是受到了官方的严密管控，当时是采取了史无前例的积分摇号。

　　华强城积分摇号规则

　　图片截取自：华强城市花园

　　当时的积分也是按社保0.1分每个月计算，此外还根据购房者是否有房、是否为深户、是否已婚等条件来加分。

　　第二版：社保/个税定输赢

　　不过，之后这套模式并没有沿用到之后的几个网红盘，而是被化繁为简，直接区分无房或有房，再在此基础上，算社保/个税时长。

　　华润城润玺一期排序规则

　　图片截取自：华润置地深圳

　　但在这个体系之下，一方面是诞生了被央媒痛批的“代持问题”——因为一二手房倒挂的强势利好，手握资本的炒房客买通无房刚需，借名买房。

　　另一方面，也是出了一批“社保巨子”。比如，松岗地铁盘新世界松风明月入围社保须缴满135个月，认筹社保最高510个月。

　　第三版：多盘齐开，严查资金

　　第三版的《销售方案》升级在今年年初。

　　最先是前海“二选一”——龙光前海天境、天健悦桂府；

　　之后是春节前夕的深圳新盘“七选一”——万丰海岸城、深铁懿府、万科光年四季、香山道公馆、富士君悦府/君荟苑、中泰印邸、尚誉红山里。

　　总结这一版的两个特点：

　　第一，认购，多选一。

　　想轮着一个一个打下去吗？这下购房者被分流了。比如，当时的香山道公馆100套房源只有106批客户，有房占38席，对改善型买家还是很有利的。

　　第二，查资金来源、流水。

　　资金必须体现首付款，1年来月收入要在月供的2倍以上。富人找穷人代持的时间成本是增加了，养流水也起码是要1年时间。另外，也是对高杠杆炒房的一个防范。

　　图片截取自：APP

　　不过，对于海岸城这种网红盘，群众的热情依然是超出想象。万丰海岸城最低社保/个税入围月数为278个月，远超出松风明月的135个月入围级数。

　　加之，这次打新之后，深圳更是爆出了一个“社保巨子”的新名词，年轻刚需真拼不过这些拥有超长社保的老土著，海岸城也由此落下“老人院”之名。

　　真刚需真能买海岸城？这是报哥一再的疑问。

　　第四版：升级版积分摇号

　　这一版的方案会怎样呢？

　　答案未知。

　　今天有不少自媒体发这则消息的时候，顺便附带了这缙山府、笋岗中心万象华府，一时间是为这两个罗湖盘强势宣传了一波。

　　不过，缙山府备案、笋岗中心万象华府均价8.9万/m，最低也是8万/m起。

　　再看罗湖均价：

　　罗湖参考均价：元/m

　　笋岗参考均价：元/m

　　清水河参考均价：元/m

　　很明显，这个价位在罗湖是很高了。东部这样的高端盘，去化需要多久呢？用这两个盘试水新规，对于广大深圳刚需又是否有参考价值呢？

　　当然了，这会是一个新的选择机制，最优的组合是：深圳无房+10年内在深无转让记录+夫妻双方均为深户+超长深圳社保/个税+有未成年孩子。

　　对比一下，你是这个配方吗？

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